Durante la fase de planeación de un proyecto inmobiliario se genera el plan de negocio y se marca la directriz del proyecto, idealmente quisiéramos se mantuviera como lo planteamos sin cambios ni desviaciones durante la vida del proyecto.
Para que esto suceda y tomar el control, el plan de negocio debe monitorearse constantemente durante la ejecución del proyecto, sin esto el plan no sirve de nada.
Es evidente que en la mayoría de los casos después de aprobado el plan de negocio, no sé de seguimiento posterior para validar lo que se pactó, esto conlleva a que, durante la etapa de construcción, los costos se eleven a más de lo planeado en el presupuesto base.
Adicional a esto el proyecto se encuentra expuesto a diversos cambios tanto favorables como desfavorables (inflación, aumento de salario mínimo, tipo de cambio), por ello se debe estar atento para aplicar los ajustes pertinentes, y tener monitoreado el costo del proyecto para seguir manteniendo la rentabilidad del negocio.
Por estas razones es importante generar un dash board financiero mensual en la que se determine y compare lo ejecutado contra lo planeado en el plan de negocio y se tomen decisiones de mejora.
A continuación, se presentan las razones claves más importantes para actualizar tu plan de negocio inmobiliario y tener un proyecto exitoso.
1. Proyecto Arquitectónico Congelado.
Cuando se genera el plan de negocio se basa en un proyecto conceptual, con indicadores puntuales como áreas de construcción, áreas vendibles, áreas rentables, áreas amenidades, etc.
Durante la actualización a un proyecto arquitectónico final, se debe analizar cada área del proyecto, con el objetivo evaluar el impacto que se tendrá en el plan de negocio de una manera más precisa con un presupuesto detallado y costos actuales de mercado, con esto se desarrolla el modelo de precios para cada prototipo especifico y los ingresos esperados.
2. Blindaje Legal y Validación de Estructuración Financiera.
Procesos iterativos con el proyecto arquitectónico que definen la viabilidad del negocio, el due diligence (blindaje legal) debe validar y analizar cuidadosamente que la tierra se encuentre en condiciones favorables tanto técnicas, como jurídicas y financieras, por su parte la estructuración financiera debe acoplar los costos a las áreas del proyecto para cumplir con la rentabilidad, se deben considerar todos los costos que impactan al proyecto.
En numerosas ocasiones el primer desvío del presupuesto se encuentra en la logística de la obra y trabajos preliminares, partidas que no son cuantificables en su totalidad, pero que el especialista de costos debe proyectar en base a experiencia y particularidad del proyecto.
3. Previo a la preventa.
Antes de comenzar con la comercialización de los prototipos del proyecto, se deben actualizar los costos de mercado, con la finalidad de validar los precios venta y renta, así como realizar la proyección de las listas de precios durante los próximos meses y determinar la absorción esperada.
4. Previo a la construcción
Ya pactado el plan de negocio, validada la estrategia comercial de ventas y que se tiene el fondo de inversión, se procede con las primeras licitaciones. En este punto se confirma el plan de negocio a través del presupuesto base con las licitaciones realizadas, en caso de existir una variación de impacto, se deben realizar los ajustes al proyecto a través de una ingeniería de valor sin sacrificar calidad, para que el negocio continúe siendo rentable.
5. Durante la ejecución, cada 3 meses o cada que haya cambios de impacto.
Esto es completamente necesario, el plan de negocio requiere de monitoreo para reflejar la realidad actual, los costos del proyecto se encuentran en constante cambio, puede suceder que existan más ingresos o menos ingresos, mayor necesidad de flujo para atender la demanda, nuevos competidores en el mercado en un radio cercano al proyecto, variables escenarios para lo cual es importante tomar decisiones rápidas y acertadas.
El plan de negocio inmobiliario es siempre la línea para seguir, la cual se encuentra cambiante y de debe actualizarse constantemente para reflejar la realidad actual del proyecto.
¿Tu plan de negocio inmobiliario requiere actualización? Contáctanos, nosotros te ayudamos a actualizar o definir tu plan de negocio.