Tanto en la rama de la construcción, como en cualquier otra industria, no dedicar un tiempo a la planeación de un proyecto puede derivar en resultados negativos. En la planeación del negocio es donde se puede generar más valor por parte del desarrollador; por ello, el tiempo que se le asigne a esta instancia no debe estar en función de ganar tiempo para acelerar la construcción, sino de agregar valor.
El resultado deseado de cada proyecto debe ser rentable, eficiente y acorde a la demanda del mercado, cumpliendo con el objetivo de mayor área vendible al menor costo posible, por lo tanto, es fundamental que el desarrollador estructure su modelo de negocio de tal forma que le permita tener el tiempo necesario para cumplir cabalmente dicha planeación, ya que una planeación bien estructurada nos da la oportunidad de maximizar el valor a la obra, y por otro lado, una planeación forzada y acelerada implica saltear instancias de análisis relevantes que pueden traducirse en efectos negativos, entre dichos errores podemos encontrar:
- Percepción negativa o bajo nivel de aceptación del producto por parte del mercado.
- Deficiente porcentual de área vendible respecto al área total del proyecto.
- Desvíos de presupuesto al no tener un presupuesto base máster.
- Un proyecto inconstruible.
Para evitar este tipo de errores durante la planificación, existen ciertos factores los cuales debemos tener siempre en mente, los cuales nos ayudaran a mantener ciertas cuestiones claras y evitaran confusiones durante el proceso. Entre esos factores se encontrarán:
- Mercado: ¿Cómo defino mi mercado meta?
- Conceptualización: ¿Qué enfoque debo tomar en el diseño del producto?
- Finanzas: ¿Cómo defino la estructura de capital del proyecto?
- Costos: ¿Cómo asegurase de que considero adecuadamente todos los costos del proyecto?
- Estrategia de negocio: ¿Qué es lo más importante en la definición de la estrategia del negocio?
- Dirección de proyecto: ¿Cómo integro el equipo adecuado para un proyecto exitoso?
Así mismo, durante esta etapa debemos de ser cuidadosos en validar cada una de las decisiones importantes que se tomen por parte del equipo de arquitectura, ya que estas decisiones podrían llegar a tener un efecto financiero negativo para el proyecto, o bien, podrían provocar un nivel bajo de aceptación del producto por parte del mercado.
Ahora que ya sabemos qué factores tener en cuenta durante la planeación, ahora te estarás preguntando “Si este proceso es tan importante, ¿Cuánto tiempo se le tiene que dedicar a la planeación de un proyecto?”. La respuesta yace en la magnitud del proyecto en cuestión, regularmente el tiempo estándar puede ser de entre 3 meses hasta 12 meses en proyectos de gran escala, durante este periodo, el especialista en costos da el acompañamiento con el despacho de arquitectura para seguimiento del proyecto durante las fases de Schematic Design, Design Development y Construction Documents.
Así como el proyecto avanza día con día, el presupuesto también ira evolucionando, empezando con un presupuesto paramétrico que cubre los rasgos más básicos de la planeación, pasando por un presupuesto semi-detallado que aumenta el nivel de precisión y hasta llegar a un presupuesto 100% detallado que cubrirá con todos y cada uno de los aspectos a considerar en un proyecto arquitectónico.
La Integración de un presupuesto máster para análisis de negocio debe incluir:
- Land cost.
- Soft cost
- Hard cost.
- FF&E (cuando aplique al tipo de construcción
- OS&E cuando aplique al tipo de construcción).
- Financial cost.
- Marketing y Ventas.
Lo anterior lo podemos resumir en el siguiente diagrama:
